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[提要]北京產業園區限購！不得整體或分割銷售；2017年中國辦公樓租賃的5大趨勢和10大交易；產業園區發展模式需要全面創新；上海廣州微調商辦限購政北京不會對商辦房大規模松綁…… 北京產業園區限購！不得整體或分割銷售 近日，北京市政府辦公廳印發《北京市人民政府關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》中提到：經市、區政府授權，園區開發企業可依法使用園區產業用地，向入園企業出租，但不得轉讓；也可以建設并持有產業用房及其各項配套服務用房，出租給入園企業，但不得整體或分割銷售，不得轉讓公司股權。 該《意見》將率先在國務院和市政府批準設立的19個開發區、產業園區試點。具體園區為： 國務院批準設立的開發區（3個）：北京經濟技術開發區、中關村國家自主創新示范區、北京天竺綜合保稅區； 北京市政府批準設立的開發區（16個）：北京石龍經濟開發區、北京良鄉經濟開發區、北京房山工業園區、北京通州經濟開發區、北京永樂經濟開發區、北京臨空經濟核心區、北京順義科技創新產業功能區、北京昌平小湯山工業園區、北京采育經濟開發區、北京大興經濟開發區、北京興谷經濟開發區、北京馬坊工業園區、北京雁棲經濟開發區、北京密云經濟開發區、北京延慶經濟開發區、北京八達嶺經濟開發區。 2017年中國辦公樓租賃的5大趨勢和10大交易 趨勢一：科技類企業成為2017年中國各大城市甲級辦公樓市場上的最大亮點。 典型案例：嗶哩嗶哩：租賃上海凱德國正中心19,000平方米；斐訊數據通信技術：租賃成都銀泰中心T2約20,000平方米。 趨勢二：2017年的第二大亮點無疑是聯合辦公運營商的強勢擴張。 典型案例：WeWork在2017年于上海及北京新開設多家聯合辦公空間，其中包括整棟租賃上海中海國際中心B座27,000平方米；夢想加于2017年進駐成都，其中租賃國際金融中心T2約5,000平方米。 趨勢三：內資金融業以及專業服務業兩者依然發揮著其市場需求的引領作用。 典型案例：中信信用卡：租賃深圳榮超城市中心17,000平方米；平安保險：租賃重慶融景中心A塔6,000平方米。 趨勢四：新興商務區在未來相當長的時間內將獲得市場發展所帶來的持續紅利。 典型案例：阿里巴巴：租賃位于北京望京板塊26,000平方米以及廣州琶洲區域的寶地廣場8,500平方米；大連銀行：租賃位于上海新興商務區浦東世博板塊的中國商飛大廈約12,000平方米。 趨勢五：2017年的辦公樓租賃市場內，同區域或就近范圍由乙級、或更低品質辦公物業升級至甲級辦公樓的案例層出不窮。 典型案例：EA：升級其位于上海的物業，并租賃超甲級辦公樓香港興業中心9,000平方米；龍湖地產：在北京，升級其原有物業，租賃中建財富國際中心9,000平方米。 產業園區發展模式需要全面創新 在新發展形勢下，過去那種"圈一片土地、布幾個產業、發展一批企業"的傳統產業園區發展模式，隨著市場需求下降、傳統產能過剩、傳統產業鏈基本布局完成等因素影響，已再無生存空間。在新的發展時期，產業園區發展亟待在管理體制、市場機制、運營模式上深化改革、創新思維、擴大開放，實現"二次創業"。 全產業鏈模式創新：要一張藍圖繪到底 全戰略化模式創新：要多重戰略疊加發展 全需求化模式創新：要從滿足需要轉向設計需求 全結合化模式創新：要實現多層次結合發展 全價值化模式創新：要形成多元化價值發展 上海廣州微調商辦限購政北京不會對商辦房大規模松綁 進入2018年，上海、廣州先后對商辦類產品進行了微調整，允許個別項目有條件地由商轉租，作為長租公寓運營--這是否會是未來大量商辦項目的集體出路呢？多位業內人士普遍認為，商辦的未來出路取決于政策的走向，但期待像以往那樣放開商辦產品進入居住領域是不可能的。 去年12月29日，上海寶山區發布最新消息《寶山區首批存量商辦項目轉型租賃住宅方案完成上報備案》，有條件地批準三個項目轉型為租賃住宅。上海的商辦項目轉型租賃住宅，不僅盤活了存量房源用于租賃，同時也恢復了商辦的居住屬性，讓商辦物業做長租公寓的合法性更進一步。 近日，廣州市城市更新局發布《市城市更新局關于實施城市更新商服類房地產項目管理新政執行問題的通知》，屬于舊改商服類項目，可以不執行"3·30"新政中商服類最小分割單元不低于300平方米的規定。 北京政策微調的可能性較大，但會嚴守"商改住"這條紅線，回歸商業本質和"商改租"是未來商辦類項目的兩個大方向。其一是回歸商業的本質，嚴格按照土地性質改住為商，對于有著優勢地理位置的項目可以考慮；其二是轉住為租，未來政策對于租賃會有更多傾斜，租賃的市場也將進一步擴大，在國家多渠道并建的政策指引下，租賃市場也將有更多發展機會。 武漢核心商務區甲級寫字樓成交活躍吸納17.6萬平方米 2017年武漢核心商務區甲級寫字樓市場成交活躍，六大核心商務區共錄得17.6萬平方米的高位吸納量，同比上升49.3%。 據戴德梁行提供的數據顯示，截至2017年四季度，武漢甲級寫字樓市場空置率較去年同期下降約4.8個百分點。分區域看，2017年上半年，武漢各商務區空置率都呈現下降趨勢；下半年，除武漢建設大道和武廣由于有新增供應導致空置率上升外，其它區域繼續了上半年空置率下降的良好態勢。 通過對全年租賃成交進行分析，2017年上半年主要的租賃成交驅動因素來自升級搬遷，而下半年驅動成交因素逐步朝業務擴張和新進本市這兩個因素靠攏。同時，隨著第三產業迅速發展，高端服務業租賃需求增多，金融、不動產、TMT、專業服務等企業的租賃需求占比較大。 此外，2017年武漢甲級寫字樓市場的新增供應主要集中在下半年，且供應量相比去年較小，市場整體處于存量消化期，租金保持較為平穩的態勢。截至2017年第四季度，武漢核心商務區甲級寫字樓平均租金為121.95元/平方米/月，環比微升0.36%，同比下降1.72%。 杭州寫字樓租金攀新高商業地產多核心格局凸顯 杭州全年4個優質甲級寫字樓入市，為市場帶來34.6萬平方米新增供應，年底寫字樓空置率為17%，與2016年持平。全年凈吸納量為五年新高，累計達30萬平方米。年底平均租金同比增長3.7%，達每月每平方米136.7元，創歷史新高。租賃需求主要來自金融業（43%）、房地產行業（25%）以及科技通訊新媒體-TMT行業（10%）。 展望2018年，將有7個新增項目，累計為市場帶來約62.7萬平方米的面積，其中七成位于錢江新城，預期將進一步推升該商圈成熟度。鑒于杭州經濟成長仍在上行通道，租賃需求有望維持正向成長，全市空置率可能受到新增供給影響而上升至23%，但租金表現仍將保持溫和遞增趨勢。 杭州零售市場在2017年展現新格局，全市新增量體達79.2萬平方米，市場進入多核心發展階段。 受惠于新商場高開業率、現有商場陸續補齊品牌的市場狀況，年底空置率同比下降0.1%至4.0%。租金表現部分，多數商場續租租金維持穩定漲幅，但部分業主為吸引集客力較強的品牌進駐，租金議價空間彈性增加，統計四季度購物中心首層平均租金報價為每天每平方米24.8元。 延續2017年的走勢，2018年杭州將持續迎來32.7萬平方米的新增供應，并平均分布在各個商圈。 昆明優質寫字樓崛起月平均租金每平米98.66元 昆明經濟近幾年快速發展，城市地位有所提升，優質寫字樓逐漸崛起。2017年，昆明新增兩棟優質寫字樓，全市存量新增61956平方米至1213830平方米。 2017年以來，昆明市開始明令禁止住改商行為，部分原來在住宅內辦公的企業陸續搬入寫字樓，使得寫字樓租賃市場活躍度有所提升。至去年底，昆明優質寫字樓空置率相比上半年下降4.82個百分點。分區域看，西山區空置率下降最為明顯，相比上半年下降12.07個百分點。 租金方面，截至去年底，昆明市優質寫字樓的平均租金為98.66元/平方米/月，低于全國一線城市和熱點二線城市平均租金水平。由于五華區和盤龍區較早著力發展樓宇經濟，加之交通區位優勢，使得租金處于全市高位。其中五華區租金以108.6元/平方米/月的水平略高于盤龍區。 各行業租戶中，金融業在整體市場中表現最為強勁。 海洋局最嚴圍填海管控措施禁止圍填海開發商業地產 近日，國家海洋局陸續公布福建、海南等第一批6省(區)海洋督察情況以及反饋意見。國家海洋局副局長林山青表示，結合督察整改工作，將采取"史上最嚴圍填海管控措施"。 管控措施提到：圍填海形成的、長期閑置的土地，一律依法收歸國有；對批而未填且不符合現行用海政策的圍填海項目，一律停止；通過圍填海進行商業地產開發的，一律禁止。 據悉，管控措施明確，未來原則上不再審批一般性填海項目，圍填海重點保障國家重大建設項目、公共基礎設施、公益事業和國防建設等四類用海項目。 林山青表示，將禁止渤海海域的圍填海，暫停受理和審批圍填海建設項目用海，暫停受理和審批區域建設用海規劃，暫停下達圍填海建設項目用海指標，以及暫停選劃臨時傾倒區。 此外，全國重點海灣、海洋保護區的核心區等重點區、重點河口區域、重要濱海濕地、重要砂質岸線等海域也禁止圍填海。 據介紹，到2020年，全國將完成不少于66個海灣的整治，完成不少于50個生態島礁工程，修復岸線不少于2000公里，修復濱海濕地面積不少于1.8萬公頃。 一線城市房價連續15個月回落堅持房地產調控目標不動搖 １８日，國家統計局公布的"２０１７年１２月份７０個大中城市住宅銷售價格變動情況"顯示，１２月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續１５個月回落，二三線城市房價環比微漲。２０１８年，在"房住不炒"的定位下，樓市調控仍將一以貫之，同時各地將因城施策，針對各類需求實行差別化調控政策，長效機制也將加快建立。 國家統計局數據顯示，１２月份，７０個大中城市中１５個熱點城市新建商品住宅環比價格均在平穩區間內變動，房地產市場總體繼續保持穩定。 從同比看，有９個城市新建商品住宅價格下降，降幅在０．２至３．０個百分點之間，這些城市新建商品住宅價格低于上年同期水平。其中，深圳和成都房價已連續４個月同比下跌，北京、無錫、鄭州、合肥、杭州、南京、福州等７個熱點城市房價則連續３個月下跌。 據國家統計局初步測算，１２月份，一線城市新建商品住宅價格環比持平，二手住宅價格環比下降０．１％。二、三線城市新建商品住宅價格環比分別上漲０．６％和０．５％，漲幅比上月均略微擴大０．１個百分點；二手住宅價格環比均上漲０．３％，漲幅均與上月相同。 數據顯示，與１１月相比，１２月新建商品住宅價格上漲的城市有５７個，比上個月多７個；下降的城市有７個，比上個月少３個。環比價格變動中，最高增幅為昆明的２．６％，廣州、蚌埠、北海和贛州同以０．３％的幅度領跌。 我國將逐步改變政府作為居住用地唯一供應者的情況 國土資源部部長姜大明１５日在全國國土資源工作會議上說，要改變政府作為居住用地唯一供應者的情況，研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，完善促進房地產健康發展的基礎性土地制度，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。 據悉，為增加租賃住房供應，構建購租并舉的住房體系，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道，按國土資源部、住房城鄉建設部部署，北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都１３個城市正在開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。在試點城市，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。 姜大明說，國土資源處于供給端的重要位置。在深入推進供給側結構性改革中，全系統堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確"住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機"，強化分類調控、因城因地施策、制定住宅用地中期規劃和三年滾動計劃，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，努力穩定社會預期。來源：房訊網
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